中国历史上的例子是明朝。

但不讲公正平等，弱肉强食，人可为奴，人类又回到早期乃至动物世界。在这样的外部环境下，可以想见，国企内部机制不顺，赏罚不明、效率难高。

这是因为如前所说，当今世界是一个寡头竞争的市场结构。国企领导由党的组织部门任命，国资委的权力只限于规模较小的国企。他们所说的市场导向就是英美式的自由资本主义市场经济。有人说，中国今天已经是权贵资本主义了，央企本来就是为小集团利益服务的。现在垄断的领域，也要尽可能打破垄断。

加强权利对政府权力的约束，有助于解决不少矛盾，但仍然会存在并产生新的问题，就如今天美国和欧盟也有自己的政府与市场作用的困境一样。有财产有资源的人与一无所有的人，选择空间迥异，可交换的内容大不相同。了解掌握了中国房地产产业的现状才有利于提出规划顶层设计。

顶层设计的命题下必须形成一个适合于建立清晰的房地产框架的基本材料和要素，而不是一团乱麻式的因素集合。房价基本在十年内增长了2--6倍，社会积怨越来越重，政府的调控措施业已达到严苛的地步。如此这般人们自然而然就不去探究个中原因了。我们试图从根本上找到房地产的理论基础，以点亮现实。

目前我们执行的调控政策，尤其是限购政策就是一个典型的非市场化操作的案例。所以经济学意义上的房地产市场在目前而言还是一个伪概念。

这些问题不仅是房地产顶层设计要回答的问题，而且应该是影响其发展轨迹的路线图。只有处在夹缝中的、刚有了钱，还没有来得及升级换代20%人群在购房。何况房地产被社会披上了经济怪物的外衣，成为消化人们仇富心理最好的替罪羊。在应用到实践中强调以理念一致、功能协调、结构统一、资源共享、部件标准化等系统论的方法，从全局视角出发，对项目的各个层次、要素进行统筹考虑。

从微观角度看，大家总能找到一些理由和背景来解释当时的过度反应和政策制定，甚至有一些还是冠冕堂皇。这是房地产领域缺乏理论指导的悲哀，更是房地产开发的软肋。现实的问题仅仅是过去的历史，而前面的探索还处在黑暗途中。就像建造一座城市需要从时间维度、空间维度、要素变量和人文、地理、气候、资源、交通、人口等等广泛的角度，用动态的、系统的、宽领域大纵深的视角和方法考虑问题一样。

是强调整体理念的一种哲学性质的工具。什么是房地产产业的命脉？什么要素能够控制房地产的发展走向？政府的行政手段应该通过什么杠杆才能有效撬动房地产的精神支柱？房地产的产业核心能力是什么？其核心竞争力是什么？其产业范畴属于哪个行业呢？什么要素影响着房地产的生存环境？房地产与政治经济的关联因素是什么？房地产的社会文化价值如何形成？其社会作用的引导和控制方式应该是什么？房地产应该如何发展？产业化如何规划？政策导向哪里？等等问题是这个时代必须回答的问题。

迟后的顶层设计急需上路顶层设计本来是工程学范畴的概念，是系统论研究和倡导的方法和学术研究体系。很多问题没有被正面探讨，很多问题被政治的或经验的东西误导走向迷茫。

愤青的民粹主义色彩和反经济规律的舆论主导了社会视听。房地产的问题远不是靠自身的机制可以解决的，社会经济制度和规划给出了限制，改革的呼唤必然风声鹤起，房地产承受之重难以持续。时而是粉饰繁荣的贴金膜用来武装城市形象。波动、折腾成了房地产行业的常态。所以在中国经济社会发展不具备高度的市场经济时，房地产产业必然还是计划经济影子下的一个棋子。站在规划一个产业的时候我们必须从更高的视角去观察和研究。

它的发展和社会经济的同步协调问题便成了重要的政策性问题了。而房地产市场问题在房地产发展过程中具有龙头作用的、影响力占据主导的重要要素，但发展缓慢，甚至严重扭曲。

房地产的过去、现在和未来都是如此被理解和定义的。顶层设计不是设计，顶层设计也不是中央设计。

消费者买涨不买落，量价齐升时市场轰轰烈烈，量缩价平时大众观望等待。房地产产业的顶层设计不能狭义地理解成居者有其屋这么简单而目光短浅，更不能把所谓的住有所居当成顶层设计的方向。

不成熟的市场需要系统的培养，不可拔苗助长。从产业形态看是一个类产业集群。房地产市场是市场经济初级阶段的政策市不成熟的市场需要系统的培养，不可拔苗助长。

有人说，中国绝大多数行业都是产能过剩、制度建设奇缺。房地产的社会问题折腾了十来年，愈来愈复杂，愈来愈混沌。

房地产市场是市场经济初级阶段的政策市。这是房地产领域缺乏理论指导的悲哀，更是房地产开发的软肋。

我们往往把房地产市场理解成具体的有形市场，却不太关注严重缺项的虚拟的无形市场。理性建设房地产的公共政策制度，形成系统的顶层设计才是正道。

房地产是社会经济纵横交错的产物，它不是一个简单的产业，亦不具备一般行业的特性。站在规划一个产业的时候我们必须从更高的视角去观察和研究。是强调整体理念的一种哲学性质的工具。危及市场经济的主体和基本规律。

它必须在理论的指导和制度的约束才能健康发展。我们只不过是过度超前使用了这个概念。

顶层设计的命题下必须形成一个适合于建立清晰的房地产框架的基本材料和要素，而不是一团乱麻式的因素集合。毕竟倾覆之下岂有完卵。

何况房地产被社会披上了经济怪物的外衣，成为消化人们仇富心理最好的替罪羊。这是理论工作者的使命更是房地产从业人员的责任。